تجميد إيجارات الرياض
لا يجوز للمؤجر في مدينة الرياض أن يزيد قيمة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة عند نفاذ الأحكام أو التي تُبرم بعد نفاذها، وذلك للعقارات السكنية والتجارية والمختلطة، مبانيَ وأراضيَ، داخل النطاق العمراني. والأجرة الإجمالية تشمل أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب العقد. صدر هذا الحظر بالمرسوم الملكي رقم (م/73) وتاريخ 1447/4/2هـ لمدة خمس سنوات، وتذكر الهيئة العامة للعقار أن المدة تبدأ من 25 سبتمبر 2025م، غير أن النص نفسه لا يحدد تاريخ نفاذ ولا تاريخ انتهاء، فلا نثبت هنا تاريخاً لانتهاء التجميد.
النظام كما هو في 4 سبتمبر 2026م. كل بند وتاريخ ورقم على هذه الصفحة مأخوذ من نص نظامي أو قرار صادر عن الهيئة العامة للعقار.
الأحكام في سطور
- الأداة
- مرسوم ملكي (م/73)
- النطاق
- سكني وتجاري ومختلط
- الحدود
- النطاق العمراني للرياض
- المدة
- خمس سنوات
أسئلة تجميد الإيجارات، بإجابات قصيرة ومصدرها
إجابات مختصرة عن تجميد إيجارات الرياض، كل واحدة مسندة إلى بند في النص النظامي.
ما الذي جُمّد بالضبط في إيجارات الرياض؟
الأجرة الإجمالية، لا الأجرة وحدها. ولا يجوز للمؤجر زيادتها في العقود القائمة أو التي تُبرم بعد نفاذ الأحكام.
بند ثانياً/1 من الأحكام النظامية، والأجرة الإجمالية معرَّفة في بند أولاً/2 بأنها أجرة العقار وأي مبالغ أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب العقد.
هل يشمل التجميد العقود التجارية أم السكنية فقط؟
يشمل السكني والتجاري والمختلط، مبانيَ وأراضيَ، داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض.
بند أولاً/1 من الأحكام النظامية الصادرة بالمرسوم الملكي رقم (م/73) وتاريخ 1447/4/2هـ.
كم يحق للمالك أن يطلب من مستأجر جديد؟
إذا سبق تأجير الوحدة فالسقف هو قيمة آخر عقد، والسقف يلحق بالوحدة لا بالمستأجر. أما الوحدة التي لم يسبق تأجيرها فتُسعَّر بالاتفاق.
بند ثانياً/2 للوحدات المؤجرة سابقاً، وبند ثانياً/3 للوحدات التي لم يسبق تأجيرها.
متى ينتهي تجميد إيجارات الرياض؟
لا نثبت تاريخاً. المدة خمس سنوات، وتذكر الهيئة أنها تبدأ من 25 سبتمبر 2025م، لكن النص نفسه لا يحدد تاريخ نفاذ ولا تاريخ انتهاء.
بند خامساً ينص على انتهاء العمل بالبنود ثانياً وثالثاً ورابعاً بعد خمس سنوات من تاريخ نفاذها، والنص لا يتضمن مادة نفاذ.
أي حالة تنطبق عليك؟
| الحالة | الحكم | الأساس |
|---|---|---|
| تجديد عقد قائم في الرياض | لا زيادة. الأجرة الإجمالية تبقى كما هي، ولا استثناء لشرط زيادة متفق عليه سابقاً. | بند ثانياً/1 |
| مستأجر جديد في وحدة سبق تأجيرها | السقف هو قيمة آخر عقد إيجار، ويلحق السقف بالوحدة لا بالمستأجر. | بند ثانياً/2 |
| وحدة لم يسبق تأجيرها | التسعير بالاتفاق، ثم تصبح القيمة المتفق عليها هي المرجع لأي تأجير لاحق. | بند ثانياً/3 |
| عقد تجاري داخل النطاق العمراني للرياض | مشمول بالتجميد كالسكني، لكن لا يتاح للمؤجر التجاري الامتناع عن التجديد للاستخدام الشخصي. | بند أولاً/1 و رابعاً/3 |
| مالك يريد استرداد وحدة سكنية لاستخدامه الشخصي | الإشعار لا يقل عن 365 يوماً، لا 60. وإن قصُرت المدة تجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمالها. | قرار الرئيس التنفيذي 470000480 |
| أي عقد إيجار خارج مدينة الرياض | لا تجميد. لكن التجديد التلقائي بإشعار والتوثيق في إيجار يسريان في كل المملكة. | بند سادساً/1 مع سابعاً وثامناً |
ما الذي جُمّد بالضبط: الأجرة أم الأجرة الإجمالية؟
الأجرة الإجمالية. ويعرّف بند أولاً/2 الأجرة الإجمالية بأنها أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار. أي أن تثبيت الأجرة المعلنة ثم إضافة رسوم أو زيادتها لا يخرج المؤجر من نطاق الحظر.
ويسري الحظر على العقود القائمة عند نفاذ الأحكام وعلى العقود التي تُبرم بعد نفاذها معاً، وهو أوسع من صياغة "الزيادة السنوية" التي وردت في البيانات الصحفية.
هل يشمل التجميد العقود التجارية، وأين تنتهي حدود الرياض؟
يشمل العقارات السكنية والتجارية والمختلطة، مبانيَ وأراضيَ، داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض. فالتجاري مشمول، خلافاً لما يُتداول أحياناً.
والقيد جغرافي بحدود النطاق العمراني للمدينة، لا منطقة الرياض بكاملها. وإن كان عقارك خارج هذا النطاق فلا يسري عليه التجميد، وإن كانت أحكام أخرى في النص تسري في المملكة كلها.
مستأجر جديد أو وحدة جديدة: كم يحق للمالك أن يطلب؟
إذا سبق تأجير الوحدة فالسقف هو قيمة آخر عقد إيجار لها. والسقف يلحق بالوحدة نفسها لا بالمستأجر، فخروج المستأجر ودخول غيره لا يعيد التسعير.
أما الوحدة التي لم يسبق تأجيرها فتُحتسب أجرتها بالاتفاق بين الطرفين، ثم تصبح تلك القيمة هي المرجع لأي تأجير لاحق. ولهذا فإن المعروض الجديد في الرياض يدخل السوق بأسعاره، بينما تبقى العقود القائمة ثابتة.
متى ينتهي تجميد إيجارات الرياض؟
لا نثبت تاريخاً لانتهاء التجميد، وهذا موقف مقصود. فبند خامساً ينص على انتهاء العمل بالبنود ثانياً وثالثاً ورابعاً بعد مضي خمس سنوات من تاريخ نفاذها، لكن النص المنشور لا يتضمن مادة نفاذ تحدد ذلك التاريخ.
وتذكر الهيئة العامة للعقار ووكالة الأنباء السعودية أن المدة تبدأ من 25 سبتمبر 2025م، وهو مصدر معتبر لبداية المدة، لكنه إعلان لا مادة نفاذ. يضاف إلى ذلك أن للجنة وزارية أن تضع محددات لتفعيل هذه البنود وإيقافها وتصعيدها، وللمجلس أن يعدّل الأحكام. فالخمس سنوات سقف لا وعد.
كم مدة الإشعار بعدم التجديد، 60 يوماً أم 365؟
القاعدة العامة أن العقد يتجدد تلقائياً ما لم يُشعِر أحد الطرفين الآخر قبل 60 يوماً. لكن الهيئة العامة للعقار زادت هذه المدة في حالة واحدة: إذا كان سبب المؤجر في عدم التجديد هو الاستخدام الشخصي أو استخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى، في العقود النموذجية السكنية، فالإشعار لا يقل عن 365 يوماً.
ثم صدر قرار لاحق يطبّق مدة 365 يوماً على العقود السكنية السارية، وينص على أنه إذا لم تُستوفَ المدة تجدد العقد بالقدر اللازم لاستكمالها من تاريخ الإشعار. أي أن إشعاراً بمدة أقصر لا يُسقط حق المستأجر، بل يمدّ العقد.
وهذا الاستثناء خاص بالعقود السكنية. ولا يتاح للمؤجر التجاري الامتناع عن التجديد للاستخدام الشخصي أصلاً.
ما الذي لم نتحقق منه
أصدرت الهيئة جدولَ تصنيف المخالفات بقرار مجلس الإدارة رقم (ق/م/إ/ه/10/2025/ت) وتاريخ 1447/6/20هـ، وضوابطَ النظر والبت في الاعتراضات على قيمة الأجرة الإجمالية المحددة للعقارات الشاغرة، وكلاهما منشور وساري. ويبقى مما لم نتحقق منه: ما إذا كانت اللجنة الوزارية قد وضعت محددات تفعيل البنود وإيقافها وتصعيدها، وما إذا كان مجلس إدارة الهيئة قد مدّ البنود الخاصة بالرياض إلى مدن أخرى. راجع نص القرار ذي الصلة لدى الهيئة أو استشر محامياً مرخصاً، لأن التطبيق يعتمد على وقائع كل حالة.
المنهجية والمصادر
اعتمدنا على النص العربي الرسمي للأحكام أولاً. وحيث اختلف النص النظامي عن البيان الصحفي أو عن إرشادات منصة إيجار، أثبتنا النص النظامي ونسبنا الآخر إلى مصدره. ولم نذكر أي تاريخ أو رقم لم نجد له نصاً أولياً.
تنويه: أصول شركة برمجيات عقارية تحمل ترخيص فال العقارية 120004I085، وليست مكتب محاماة ولا جهة استشارات نظامية. هذه الصفحة معلومات عامة موثّقة بمصادرها، وليست استشارة نظامية. وتطبيق هذه الأحكام على أي عقد يعتمد على وقائعه وعلى موقع العقار، ولمجلس الوزراء أن يعدّل الأحكام بعد تاريخ المراجعة المذكور أعلاه. راجع النص الرسمي لدى الهيئة العامة للعقار على rega.gov.sa ومنصة إيجار على ejar.sa، أو استشر محامياً مرخصاً، قبل اتخاذ أي قرار برفع أجرة أو عدم تجديد عقد.
كيف يتعامل نظام أصول مع هذه المواعيد
ما يفعله نظام أصول هنا محدود وقابل للتحقق: كرون انتهاء العقود يمسح العقود النشطة عند حدود 90 و60 و30 و7 أيام، ويرسل تنبيهاً في الجرس وبريداً ثنائي اللغة للمستأجر وللمالك. ولا يوجد في النظام تحقق تلقائي من سقف الأجرة في الرياض، ولا ربط حي بمنصة إيجار. فالتوثيق في إيجار ومراقبة السقف يبقيان مسؤولية المكتب.