ضريبة القيمة المضافة على الإيجار في السعودية

لا. تنص الفقرة (1/ب) من المادة الثلاثين من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة على أن توريد العقار السكني على سبيل التأجير أو الترخيص معفى من الضريبة. فلا يُضاف 15% على قيمة الإيجار السكني، ولا يحتسبها المؤجر على المستأجر.

وتعرّف الفقرة (2) من المادة نفسها العقار السكني بأنه مقر أو مكان إقامة مصمم لأن يشغله البشر بشكل دائم، ويشمل البيوت والشقق والوحدات السكنية، والعقارات المراد منها أن تكون المسكن الرئيسي لشخص، بما في ذلك المأوى السكني للطلاب وتلاميذ المدارس. وهما شرطان معاً: سكن دائم، ومسكن رئيسي.

النسبة الأساسية 15%، وهي سارية على التوريدات التي تتم في 1 يوليو 2020م أو بعده، بعد أن كانت 5% منذ بدء تطبيق الضريبة مطلع 2018م. ولأن المادة الثلاثين تعفي الإيجار السكني وحده، فإن كل إيجار آخر يبقى خاضعاً للنسبة الأساسية.

لكن الخضوع للنسبة لا يعني تلقائياً أن هناك ضريبة تُحتسب: لا يحتسب المؤجر الضريبة إلا إذا كان مسجلاً في ضريبة القيمة المضافة. فالمؤجر الذي لم يبلغ حد التسجيل الإلزامي ولم يسجل اختيارياً لا يحتسب الضريبة حتى على العقار التجاري.

الفرق بنيوي في اللائحة نفسها: المادة الثلاثون تقع في الفصل الخامس المعنون "التوريدات المعفاة"، بينما تُعالَج التوريدات الخاضعة لنسبة الصفر في الفصل السادس ابتداءً من المادة الحادية والثلاثين. ولا يوجد نص يخضع الإيجار السكني لنسبة الصفر.

والأثر العملي هو خصم ضريبة المدخلات. ففي التوريد الخاضع لنسبة الصفر يظل الخصم ممكناً، أما التوريد المعفى فيقيّد الخصم. بعبارة أخرى: مالك العقار السكني لا يضيف ضريبة على الإيجار، وفي المقابل لا يستطيع بوجه عام استرداد الضريبة التي دفعها على تكاليف العقار. وهذا هو الخطأ الأكثر شيوعاً في المحتوى غير الرسمي، إذ يوصف الإيجار السكني بأنه "0%" فيُفهم منه أنه خاضع لنسبة الصفر.

يُنظر إلى كل جزء بحسب استخدامه: الوحدات السكنية تأخذ حكم الإعفاء، والوحدات التجارية تأخذ النسبة الأساسية إذا كان المؤجر مسجلاً. والمبنى المختلط لا يأخذ حكماً واحداً لمجرد أنه مبنى واحد.

ولا يقتصر الاستثناء من الإعفاء على المحلات: تستثني الفقرة (3) من المادة الثلاثين الفنادق والنُزل ومساكن الضيوف والاستراحات والمأوى المخدوم وأي مبانٍ مصممة لتقديم مأوى مؤقت للزوار أو المسافرين. والاختبار هنا هو تصميم المبنى والغرض منه، لا طول مدة الإقامة.

الإيجار موضوع ضريبة القيمة المضافة، أما بيع العقار فموضوع ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة الصفقة. وقد أُخرجت توريدات العقار بنقل الملكية من نطاق ضريبة القيمة المضافة بجعلها توريداً معفى، فصارت الصفقة تخضع لضريبة التصرفات العقارية بدلاً منها.

وعقد الإيجار العادي ليس واقعة خاضعة لضريبة التصرفات العقارية، لأنها تتعلق بالتصرفات التي ينشأ عنها نقل ملكية العقار أو حيازته بقصد التملك. فلا تخلط بين الاثنتين عند مراجعة عقودك.

نذكر هنا ما لم نجد له نصاً أولياً واضحاً، بدلاً من ذكره كأنه مؤكد. حدود التسجيل في ضريبة القيمة المضافة، ومعاملة عمولة إدارة الأملاك حين تكون الوحدات سكنية، ومعاملة الشقق المفروشة قصيرة الأجل في الحالات الحدية: هذه مسائل ينبغي مراجعتها مع مختص أو بطلب إفادة من الهيئة، لأن تطبيقها يعتمد على وقائع كل حالة.

اعتمدنا على النصوص النظامية الحية أولاً، ولم نذكر أي نسبة أو حد أو تاريخ لم نجد له نصاً أولياً. وتنص الهيئة على أن أدلتها الإرشادية لا تُعد تعديلاً للأنظمة، وأن النسخة العربية هي المعتمدة عند الاختلاف، ولذلك فالنص العربي هو المرجع في هذه الصفحة.

• اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة، النسخة العاشرة، شوال 1446هـ (أبريل 2025م)
• الدليل الإرشادي لخصم ضريبة المدخلات، الإصدار الثالث، مايو 2026م
• الدليل الإرشادي لتعديل نسبة ضريبة القيمة المضافة الأساسية إلى 15%
• الدليل التفصيلي لضريبة التصرفات العقارية، الإصدار السادس، مايو 2026م

يحسم نظام أصول معاملة الإيجار في موضع واحد: السياسة الافتراضية تصنّف الإيجار السكني معفى، والتجاري والمختلط خاضعين للنسبة الأساسية، وبيع العقار تحت ضريبة التصرفات العقارية. وعند إصدار الفاتورة يُختم البند السكني بفئة الضريبة E ورمز سبب الإعفاء VATEX-SA-30، لا بنسبة صفر، ويغطي ذلك اختبار وحدة يتحقق من مخرجات XML حرفياً. وإذا كان المكتب غير مسجل في ضريبة القيمة المضافة فلا تُسجَّل ضريبة مخرجات على الإيجار التجاري.